Hervorming van de wet op de mede-eigendom
Hervorming wet op de mede-eigendom vanaf 01/01/2019
Overzicht van de aanpassingen
- Art. 577-4: verdeling lasten
|
Art. 577-4, § 1, vierde lid |
Art. 577-4, § 1, vierde lid |
|
Het reglement van mede-eigendom moet bevatten:
2° de met redenen omklede criteria en de berekeningswijze van de verdeling van de lasten |
Het reglement van mede-eigendom moet bevatten:
2° de met redenen omklede criteria en de berekeningswijze van de verdeling van de lasten, evenals, in voorkomend geval, de bedingen en sancties met betrekking tot de betaling van de lasten; |
Vroeger werden schadebedingen vaak beslist door algemene vergadering, maar niet opgenomen in statuten: gebrek aan transparantie.
Nieuwe wet: verplichte opname in statuten
- Art. 577-4: reglement van interne orde
|
Art. 577-4, § 2 |
Art. 577-4, § 2 |
|
Indien beslist werd een reglement van orde op te stellen, dan kan dat reglement bij onderhandse akte worden opgemaakt. |
Er wordt een reglement van interne orde opgesteld bij onderhandse akte. Het reglement van interne orde bevat minstens: |
Reglement interne orde omvat:
- Regels betreffende wijze van bijeenroeping, werkwijze en bevoegdheid AV
- Regels betreffende syndicus (wijze van benoeming, omvang opdracht, duur mandaat,…)
- Jaarlijkse periode van 15 dagen waarbinnen gewone AV plaatsvindt
Doelstelling: eenvoudigere wijzigingsmogelijkheid
Gevolg:
- Statuten worden afgeslankt
- Opstellen reglement van interne orde wordt verplicht (door syndicus)
|
Art. 577-10, § 2 tweede lid: |
Art. 577-10, § 2 tweede lid: |
|
De syndicus werkt zonder verwijl het reglement van orde bij, telkens wanneer de algemene vergadering tot een wijziging besluit. |
De syndicus werkt zonder verwijl het reglement van interne orde bij, telkens wanneer de algemene vergadering tot een wijziging besluit. De syndicus heeft ook de verplichting om het reglement van interne orde aan te passen indien de toepasselijke wettelijke regels wijzigen, zonder dat hij hiervoor een voorafgaande beslissing van de algemene vergadering nodig heeft. In voorkomend geval deel de syndicus dit mee op de eerstvolgende algemene vergadering |
Syndicus moet reglement aanpassen aan nieuwe regelgeving
→ Geen voorafgaande beslissing AV vereist! Enkel presenteren aan AV.
- Art. 577-7: wijzigingsmogelijkheid statuten
|
Art. 577-7: |
Art. 577-7: |
|
De algemene vergadering beslist: 1° Bij meerderheid van 3/4 van de stemmen:
|
De algemene vergadering beslist: 1° Bij meerderheid van 2/3 van de stemmen:
|
Eenzijdig recht van bouwpromotor om statuten te wijzigen vormt een uitzondering op de algemene beslissingsbevoegdheid van de AV.
- Art. 577-5: reservekapitaal
|
Art. 577-5, § 3, 1: (…) Het vermogen van de vereniging van mede-eigenaars bestaat minstens uit een werkkapitaal en een reservekapitaal.
(…)
De vereniging van mede-eigenaars moet uiterlijk na afloop van vijf jaar na datum van de voorlopige oplevering van de gemeenschappelijke delen van het gebouw een reservekapitaal aanleggen waarvan de jaarlijkse bijdrage niet lager mag zijn dan vijf procent van het totaal van de gewone gemeenschappelijke lasten van het voorgaande boekjaar; de vereniging van mede-eigenaars kan met een 4/5 meerderheid beslissen om dit verplicht reservekapitaal niet aan te leggen. |
Verplichte oprichting van een reservekapitaal
- Toepassingsgebied: alle gebouwen ouder dan 5 jaar en alle nieuwe gebouwen 5 jaar na voorlopige oplevering.
- MAAR: Opt-out is mogelijk met 4/5de meerderheid
Doelstelling: afdoende financiering voorzien voor aanpassing gebouwen aan nieuwe regelgeving.
- Art. 577-5 en art. 577-4: proceduremogelijkheden
|
Art. 577-5, § 3, 3°: Het vermogen van de vereniging van mede-eigenaars bestaat uit de door de algemene vergadering bepaalde periodieke bijdragen van de mede-eigenaars. De syndicus kan alle gerechtelijke en buitengerechtelijke maatregelen nemen voor de invordering van de lasten. |
De syndicus heeft geen machtiging van de AV nodig om vordering in te stellen.
- Art. 577-5: “De betaler beslist”
|
Art. 577-5, § 4: Onverminderd artikel 577-9, § 5, kan de tenuitvoerlegging van beslissingen waarbij de vereniging van mede-eigenaars wordt veroordeeld, worden gedaan op het vermogen van iedere mede eigenaar naar evenredigheid van zijn aandeel gebruikt voor de stemming overeenkomstig artikel 577-6, § 6 |
Wijziging vloeit voort uit nieuw principe “Wie betaalt, beslist”
|
Art. 577-6, § 6: Wanneer het reglement van mede-eigendom de lasten van een gemeenschappelijk deel van het gebouw of van de groep van gebouwen uitsluitend ten laste legt van bepaalde mede-eigenaars, nemen enkel die mede-eigenaars deel aan de stemming op enkele voorwaarde dat die beslissingen het gemeenschappelijk beheer van de mede-eigendom niet in het gedrang brengen. Elk van hen stemt met een aantal stemmen naar evenredigheid van zijn aandeel in voornoemde lasten. |
- Art. 577-6: wijzigingen AV
Mogelijkheid tot bijstand op AV
- Bijstand beperkt tot één persoon (bijv. advocaat, technisch deskundige)
- Kennisgeving per aangetekende brief aan syndicus 4 werkdagen vooraf
- Mag bespreking niet sturen, wel antwoorden en adviseren
Mogelijkheid tot bijeenroepen AV bij gebrek aan syndicus (bijv. wegens ontslag)
- Cascadesysteel: raad van mede-eigendom → voorzitter laatste AV → mede-eigenaar met minstens 1/5 aandelen in gemeenschappelijke delen.
Termijn bijeenroepen AV
- Minstens 15 dagen voor AV (tenzij spoedeisend)
- Geen afwijking meer mogelijk in reglement van mede-eigendom
Geldigheid volmacht geldt ook voor tweede AV (bv. Wanneer eerste AV niet kan doorgaan wegens ontbreken quorum), tenzij anders bepaald.
Aanscherping volmachtregeling
- Niemand kan aan de stemming deelnemen, zelfs niet als lastgever of lasthebber, voor een groter aantal stemmen dan het totaal stemmen waarover de andere aanwezige of vertegenwoordigde mede-eigenaars beschikken.
Mededeling beslissingen AV
- Syndics deel beslissingen ook mee aan elke titularis van een zakelijk recht op een kavel die stemrecht heeft en aan de andere syndici (bij deelverenigingen)
- Art. 577-7: meerderheden (stemrecht)
|
De algemene vergadering beslist: 1° Bij meerderheid van drie vierden van de stemmen: |
De algemene vergadering beslist: 1° Bij meerderheid van twee derde van de stemmen: |
Doestelling: versoepeling van de besluitvorming van de AV
|
b.) Over alle werken betreffende de gemeenschappelijke gedeelten, met uitzondering van die waarover de syndicus kan beslissen |
b.) Over alle werken betreffende de gemeenschappelijke gedeelten, met uitzondering van de wettelijk opgelegde werken en de werken tot behoud van het goed en daden van voorlopig beheer, waartoe kan worden besloten bij volstrekte meerderheid van de stemmen van aanwezige of vertegenwoordigde mede-eigenaars onverminderd artikel 577-8,§ 4,4° |
- Art. 577-7: wijziging verdeling aandelen
|
Art. 577-7, § 3, eerste lid: Er wordt met eenparigheid van stemmen van alle mede-eigenaars beslist over elke wijziging van verdeling van de aandelen van de mede-eigendom, middels de overlegging van een verslag zoals bepaald in artikel 577-4 §1, tweede lid. |
Nieuwe verplichting: elke wijziging moet gebeuren op grond van een verslag
- Opgemaakt door notaris, landmeter-expert, architect of vastgoedmakelaar
- Uitleg over de waarde die de wijziging rechtvaardigt
- Art. 577-8: wijziging m.b.t. de syndicus
- Syndicuscontract dient een lijst te bevatten met forfaitaire prestaties en een lijst met aanvullende prestaties en de daaraan verbonden vergoeding.
- Syndicus kan langetermijnplanning op agenda plaatsen
- Telkens wanneer syndicus het nuttig acht
- Enkel AV kan planning bespreken en concretiseren, syndicus kan het enkel als punt opwerpen.
- Enkel de rechter kan een gerechtelijk benoemde syndicus ontslaan bij vonnis.
Onverenigbaarheid tussen syndicus en lid van de raad van mede-eigendom of commissaris van de rekeningen
|
Art. 577-8, §8: Er bestaat een onverenigbaarheid tussen het uitoefenen van de taak van syndicus en het lidmaatschap van de raad van mede-eigendom. |
Art. 577-8, §8; Binnen eenzelfde vereniging van mede-eigenaars mag een syndicus niet tegelijkertijd lid van de raad van mede-eigendom of commissaris van de rekeningen zijn. |
Onverenigbaarheid geldt slechts binnen eenzelfde vereniging
- Bijv. mede-eigenaar kan lid zijn van de raad van mede-eigendom in hoofdvereniging en syndicus in deelvereniging
Financieel en operationeel toezicht op de syndicus kan nog steeds door éénzelfde persoon
- Bijv. Mede-eigenaar zetelt in raad van mede-eigendom en is tevens commissaris
- Art. 577-8/1: raad van mede-eigendom
- Verplichte en facultatieve raad van mede-eigendom
- Verplicht; minstens twintig kavels (m.u.v. kelders, garages en parkeerplaatsen)
- Facultatief; minder dan twintig kavels (m.u.v. kelders, garages en parkeerplaatsen)
- Samenstelling
- Oude wet: enkel mede-eigenaars
- Nieuwe wet: mede-eigenaars én titularissen zakelijk recht die stemrecht hebben
- Verkiezing
- Ieder individueel lid wordt verkozen met volstrekte meerderheid
Geen mogelijkheid om leden te verkiezen die na een stemronde de meeste stemmen hebben
- Mandaat geldt tot volgende gewone AV en is hernieuwbaar
- Verslag
- Oude wet: halfjaarlijks verslag
- Nieuwe wet: jaarlijks verslag (samen met uitn. Jaarvergadering)
- Art. 577-8/2: Commissaris van de rekeningen
|
Art. 577-8/2: De algemene vergadering wijst jaarlijks een commissaris van de rekeningen aan, die al dan niet mede-eigenaar is, wiens verplichtingen en bevoegdheden bij het reglement van mede-eigendom worden bepaald. |
Art. 577-8/2: De algemene vergadering wijst jaarlijks een commissaris van de rekeningen of een college van commissarissen van de rekeningen aan, die al dan niet mede-eigenaar zijn, en die de rekeningen van de vereniging van mede-eigenaars controleert, wier bevoegdheden en verplichtingen bij het reglement van interne orde worden bepaald. |
Wijzigingen:
- College van commissarissen is mogelijk
- Uitdrukkelijke vermelding bevoegdheden: controle van de rekeningen
- Verplichtingen en bevoegdheden worden vermeld in reglement van inwendige orde
- Art. 577-10: Tegenwerpelijkheid beslissingen AV
|
Art. 577-10, §4: Zij zijn bindend voor elke titularis van een zakelijk of persoonlijk recht op een kavel die stemrecht heeft of uitoefent in de algemene vergadering op het tijdstip van de goedkeuring ervan. |
Degenen die aanwezig waren op de AV zijn onmiddellijk gebonden door de beslissing
|
Art. 577-10, §4: Zij kunnen worden tegengeworpen aan de andere titularissen van een zakelijk of persoonlijk recht op een kavel (…) 2° met betrekking tot de bepalingen en de beslissingen aangenomen na de vestiging van een zakelijk of persoonlijk recht op een kavel, door de kennisgeving die hem bij ter post aangetekend schrijven wordt gedaan binnen dertig dagen na ontvangst van het proces-verbaal, op initiatief van degene die dat proces-verbaal heeft ontvangen overeenkomstig artikel 577-6, §12 |
Oude wet: kennisgeving gebeurt op initiatief syndicus
Nieuwe wet: kennisgeving gebeurt door degene die recht heeft verleend
- Gevolg; ontstaan cascadesysteem (syndicus → eigenaar, eigenaar → vruchtgebruiker,…)